[뉴스락] 정부의 ‘6·27 가계부채 관리 강화방안’ 시행으로 수도권 주택대출 규제가 강화된 가운데, 규제 적용을 피한 기존 분양 단지들이 실수요자들 사이에서 새로운 대안으로 떠오르고 있다.
대출 한도가 최대 6억원으로 제한되고 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 도입되면서 실제 대출 가능 금액이 크게 줄어든 상황에서, 강화된 규제를 적용받지 않는 일부 단지들이 반사이익을 누리고 있는 것으로 나타났다.
정부는 지난 6월 27일 발표한 가계부채 관리 강화방안을 통해 수도권 신규 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한했다. 여기에 실입주 조건 및 다주택자 대상 대출 차단 등 규제 강도를 대폭 강화했다.
7월부터는 스트레스 DSR 3단계가 도입돼 실제 금리보다 1.5%포인트 높은 금리를 기준으로 차주의 상환능력을 평가하게 됐다. 이로 인해 대출 가능 금액이 줄어들고 금리 부담도 커진 상황이다.
부동산R114 자료에 따르면, 올해 7월 기준 수도권의 3.3㎡당 평균 매매가는 2,884만원에 달한다. 전용면적 84㎡ 기준으로 환산하면 약 9억9,600만원 수준으로, 대출 한도인 6억원을 초과하는 약 3억9,600만원을 실수요자가 자력으로 마련해야 한다.
하지만 정부는 규제의 혼란을 줄이기 위해 2025년 6월 28일 이전 모집공고를 낸 단지는 ‘6·27 대책’ 적용 대상에서 제외했다.
스트레스 DSR 3단계 역시 2025년 7월 1일 이전 모집공고를 완료한 단지는 규제에서 제외돼, 이미 분양을 마친 단지들은 비교적 여유 있는 대출 여건이 유지되고 있다.
신규 분양의 경우에도 부담은 적지 않다. 수도권 평균 분양가는 약 7억4,600만원에 달해, 대출을 받더라도 1억5,000만원 안팎의 자금이 추가로 필요한 상황이다.
이처럼 대출이 쉽지 않은 시장 환경 속에서 기존 기분양 단지들은 실수요자들이 비교적 손쉽게 접근할 수 있는 대안으로 떠오르고 있다. 실제로 일부 단지에서는 완판 사례도 잇따르고 있다.
지난해 11월 경기 광명시 소하동에서 분양한 ‘광명 유승한내들 라포레’는 올 7월에 분양을 모두 마쳤고, 지난 4월 경기도 남양주시 호평동에 공급된 ‘두산위브더제니스 평내호평역 N49’도 같은 달 전 완판 소식을 알렸다.
전문가들은 “최근 금융 여건 변화로 실수요자의 자금 조달이 어려워졌지만, 비교적 자유로운 대출 조건이 적용되는 기분양 단지들은 여전히 매력적인 선택지”라며 “기존 분양 단지를 중심으로 한 거래 활성화가 당분간 이어질 가능성이 높다”고 분석했다.
대출 규제를 비껴간 단지 중 현재 분양 중인 곳들도 수요자들의 주목을 받고 있다.
KCC건설의 ‘오퍼스 한강 스위첸'(경기 김포시)은 분양가 상한제가 적용돼 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 공급되며, 1차 계약금 1,000만원 정액제로 초기 자금 부담을 낮췄다.
포스코이앤씨 컨소시엄의 ‘고양 더샵포레나'(경기 고양시)는 서울 인접 입지와 함께 대규모 브랜드 단지라는 희소성을 갖춰 수요자들의 관심을 끌고 있다. 단지 바로 옆에 원당초등학교를 비롯해 성사중·고등학교까지 도보 통학이 가능하다.
대방건설의 ‘북수원이목지구 디에트르 더 리체Ⅱ'(경기 수원시)는 지하철 1호선 성균관대역이 도보권에 있으며, GTX-C노선, 신분당선 연장 등 다수의 광역교통망 수혜지가 겹치는 지역이다. 분양가 상한제가 적용되며 1차 계약금 1,000만원으로 초기 자금 부담을 줄였다.
효성중공업의 ‘해링턴 스퀘어 산곡역'(인천 부평구)은 7호선 산곡역 초역세권 아파트로 강남권까지 1시간 내 도달이 가능하다. 산곡초와 산곡초병설유치원을 단지 내에 품고 있어 안심 통학이 가능하며, 계약금을 분양 가격의 5%로 책정해 초기 주택 자금 부담을 낮췄다.
