‘갭투자’ 막혔지만 전세 물건도 ‘잠김’…월세마저 오르고[10·15 대책 후폭풍]②

10·15 주택시장 안정화 대책 불똥이 전월세 시장으로 튀었다. 갭투자가 차단된 데다가 기존 전세 계약을 갱신하는 사례가 늘면서 전세 물건 공급이 줄어든 탓으로, 전세의 월세화 현상에 가속이 붙을 것으로 보인다.

뉴시스 보도에 따르면, 26일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 올해 1월부터 지난 22일까지 신고된 전월세 계약 20만4895건 중 갱신계약은 7만6570건으로 41.4% 비중을 차지했다.

이는 지난해 전월세 갱신 계약 비중 31.4%(7만4768건)을 넘어선 것이다. 계약갱신청구권을 사용한 갱신 계약 비중도 50.0%로 지난해 32.6%를 상회했다.

전월세 갱신 계약이 늘어난 것은 지난 6·27 대출 규제로 전세대출이 까다로워진 상황에서 이번 대책이 더해진 영향으로 풀이된다. 10·15 대책은 서울 전역과 경기도 12곳이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶는 게 골자다.

토허구역 내에선 실거주 2년 의무가 강제돼 전세를 끼고 집을 살 수 없다. 이로 인해 갭투자 전세 물건이 시장에 나오지 않게 된다.

실제 전세 공급은 뚜렷한 감소세다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 전월세 물건은 올해 1월1일 5만1897건 대비 지난 24일 기준 4만5061건으로 13.2%(6836건) 감소했다. 이중 전세 물건 감소폭은 22.0%로 더 컸다. 경기도 역시 전월세가 올해 초와 비교해 27.9%(1만3745건) 줄었다.

아파트 입주 물량 감소도 전세 수급 불균형에 일조하고 있다. 부동산R114에 따르면 서울 아파트 입주 물량(임대 제외)은 내년 1만7687가구, 2027년 1만113가구, 2028년 8337가구로 매년 줄어들 전망이다.

전세 대신 월세를 택하는 경우가 늘면서 고가 월세 계약도 늘었다. 국토교통부 실거래가 시스템을 보면 규제 대책이 발표된 지난 15일부터 24일까지 서울에서 체결된 신규 월세 계약 1876건 중 월세 200만원 이상 계약은 151건으로 전체의 8.0%를 차지했다.

이 기간 가장 비싼 월세 계약은 서초구 반포동 래미안 원베일리 전용 101㎡로 지난 17일 보증금 3억원에 월세 1000만원에 신규 계약됐다.

한국부동산원에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 월세(보증금 제외 표본 가구 월세 기준)는 144만3000원까지 상승한 것으로 집계됐다.

남혁우 우리은행WM영업전략부 부동산연구원은 “임대차 시장의 안정을 좌우하는 신축과 기존 유통 공급 물량이 다 부족한 상황으로, 전세대출에 대한 규제 압력이 지속되면서 보증부월세(반전세) 현상이 가속돼 순수 전세 물건이 잠긴 상황”이라며 “월세 수요 이전으로 월세가 오르면 다시 또 전세가 오르는 구조가 반복되면서 전세가격이 상승할 압력이 커지고 있다”고 분석했다.