“이번엔 쎄다” “땜질식 처방”…李정부 세 번째 ‘집값 잡기’ 약발은[부동산 대책 파장]①

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정부가 과열 양상을 보이는 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 및 토지거래허가구역으로 지정하면서 치솟은 집값이 안정화될지 관심이 쏠린다.

뉴시스 보도에 따르면, 정부는 규제지역 확대 및 실거주 의무화, 대출 규제 강화 등 시장 예상치를 뛰어넘는 초강력 수요 억제 대책을 발표했다. 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에 이어 이재명 정부 출범 뒤 4개월 만에 나오는 세 번째 부동산 대책이다.

특히 집값을 급등한 마포·용산·성동구 등 한강벨트를 비롯해 서울 전역을 규제지역으로 묶으면서 인근 지역으로 풍선효과를 번지는 것을 사전에 원천 봉쇄하겠다는 의지를 드러냈다. 게다가 그간 대출 규제에서 제외됐던 1주택자의 전세대출도 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영되는 등 본격적인 ‘돈줄 죄기’에 나섰다. 전세를 끼고 집 사는 ‘갭투자’ 등 투기 수요를 사전 차단하겠다는 취지다.

서울 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 규제 지역으로 확대 지정됐다. 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등 정부는 전날 정부서울청사에서 ‘부동산 관계장관회의’를 열고, 이 같은 내용의 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다.

조정대상지역과 투기과열지구는 기존 강남·서초·송파·용산구 4개 자치구는 그대로 유지하고, 그 외 서울 21개 자치구와 경기도 12개 지역을 신규 지정한다. 이에 따라 서울은 전역이 조정대상지역과 투기과열지구로 묶인다.

토지거래허가구역도 투기과열지구와 동일한 지역에 소재한 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택을 대상으로 신규 지정한다. 신규로 지정된 토지거래허가구역 지정 효력은 10월 20일부터이다. 이날부터 토지거래허가구역 내 아파트 등을 거래하고자 할 때는 계약 체결 전 관할 관청에서 허가를 받아야 한다.

부동산 금융 규제도 대폭 강화된다. 수도권·규제 지역의 시가 15억원 이하 주택의 주택담보대출 한도는 현행과 동일한 6억원을 유지되고, 시가 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출 한도를 차등 적용된다.

또 수도권 및 규제 지역 내 주담대에 한해 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 상향 조정되고, 소유 주택 지역과 상관없이 1주택자가 수도권·규제 지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우 전세대출의 이자상환분을 차주의 DSR에 반영된다.

부동산 시장에선 이번 대책 효과를 두고 의견이 엇갈린다. 최근 집값이 급등한 수도권 지역 내 과열 양상이 진정될 것이라는 예측과 단기적인 땜질 처방에 불과하다는 분석이 엇갈리고 있다. 일각에선 대출 등 규제가 강화되는 만큼 실수요자의 내 집 마련에 부담이 커질 수 있다는 우려도 나온다.

전문가들은 이번 고강도 대책이 단기적으로 집값 상승 억제 효과를 낼 수 있을 것으로 판단하고 있다. 다만 근본적인 주택공급 대책이 병행돼야 한다는 지적이 우세하다.

권대중 한성대 일반대학원 경제·부동산학과 석좌교수는 “서울을 포함한 수도권의 규제지역이 대폭 확대되면서 과열 양상이 단기적으로 진정되는 효과를 기대할 수 있다”며 “다만 수요 억제를 위한 규제 대책으로는 집값 안정화 효과를 기대하기는 어렵다”고 설명했다.

권 교수는 “장기적으로 집값 안정화 효과를 내기 위해서는 주택 수요가 가장 많은 수도권 지역에 단기 주택공급 등 추가 공급 대책이 필요하다”며 “시장에서 주택공급 부족 우려가 여전한 만큼 이를 해소하기 위한 실질적인 주택공급 해법을 제시해야 한다”고 덧붙였다.