“호재는 없고 규제는 줄줄이..현금부자만 청약 가능”[분양시장 주춤]①

6·27 대책 이후 대출 규제가 강화되면서 이달 서울아파트 입주전망지수가 대폭 하락할 정도로 청약 심리가 꽁꽁 얼어붙고 있다. 수도권 주택 담보 대출을 6억원으로 제한하면서 청약 당첨 이후 잔금 마련 부담이 커졌기 때문이다.

뉴시스 보도에 따르면, 분양가가 꾸준히 상승하는 상황에서 초강력 대출 제한까지 겹치면서 청약 심리 위축이 당분간 이어질 것으로 보인다.

금융위원회는 지난달 27일 관계기관 합동으로 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 열고 가계부채 관리 강화 방안을 내놨다. 금융 당국은 수도권·규제지역 주택 구입 목적 주담대의 최대 한도를 6억원으로 제한하는 ‘초강수’를 규제 대책을 발표했다.

수도권 주택을 구입 시 주담대를 받으면 6개월 이내 전입 의무를 부과해 투기 수요를 차단했다. 서울 아파트 평균값이 13억원 수준임을 감안하면 7억원 이상의 현금이 없으면 갈아타기가 사실상 불가능하다. 1주택자가 대출을 받아 주택을 구매하려면 기존 주택을 6개월 내 처분해야 하고, 2주택 이상을 보유한 다주택자는 주담대가 전면 금지된다. 특히 주담대 최대 한도를 6억원으로 제한하고, 실거주를 의무화하는 대책까지 병행되면서 사실상 갭투자가 불가능해졌다.

수분양자들은 일반적으로 분양가의 10%를 계약금으로 우선 내고, 분양가의 60%를 중도금, 30%를 잔금으로 나눠서 낸다. 통상 계약은 자신이 보유한 현금으로 조달하고, 중도금은 집단대출을 받는다. 나머지 잔금은 주택 임차를 통한 보증금으로 마련하기도 한다.

이번 규제에서 중도금 대출이 적용되지 않지만, 잔금 대출로 전환하면 최대 6억원까지만 대출을 받을 수 있다. 분양가가 10억원인 아파트를 분양받으려면 대출 한도액인 6억원을 제외한 4억원을 수분양자가 마련해야 한다.

공사비 급등으로 분양가 상승세가 지속되고 있다. 지난 6월 서울 민간 아파트의 3.3㎡(평)당 평균 분양가격이 4600만원을 넘어선 것으로 나타났다. 주택도시보증공사(HUG)가 공개한 6월 말 기준 ‘민간아파트 분양가격 동향’에 따르면 서울의 ㎡당 평균 분양가는 1393만9000원으로 전년 동월 대비 9.97% 상승했다. 전월과 비교하면 0.87% 올랐다. 이를 3.3㎡당 기준으로 환산하면 4607만9000원이다.

전용면적별로 102㎡ 초과 규모의 분양가는 3.3㎡당 5535만2000원으로 가장 높았다. 이어 60㎡ 이하(4709만8000원), 60㎡ 초과 85㎡ 이하(4678만원), 85㎡ 초과 102㎡ 이하(4542만5000원) 순으로 집계됐다.

서울을 포함한 수도권은 ㎡당 881만9000원으로 지난해 같은 기간보다 7.72% 상승했다. 5대 광역시와 세종시는 602만6000원으로 0.05%, 기타지방은 470만원으로 5.52% 각각 올랐다.

이달 서울 아파트 입주전망지수가 대폭 하락했다. 주택산업연구원(주산연)은 주택사업자를 대상으로 설문한 결과 8월 서울 아파트 입주전망지수가 76.3으로 전월(121.2) 대비 44.9p 낮아졌다. 같은 기간 전국 아파트 입주전망지수도 75.7로 지난달(95.8) 보다 20.1p 하락했다.

입주전망지수는 아파트를 분양받은 사람이 정상적으로 잔금을 내고 입주할 수 있을지를 예상하는 지표로, 100 이하인 경우 입주 경기에 대한 부정적 전망이, 100 이상이면 반대다.

수도권은 전월 117.1에서 8월 76.1로 41.0p 급락했고, 광역시는 10.8p(91.0→80.2), 도 지역은 19.3p(91.5→72.2) 하락했다. 시·도별로는 서울이 121.2에서 76.3으로 44.9p, 인천이 111.5에서 70.3으로 41.2p, 경기가 118.7에서 81.8로 36.9p 하락했다. 5대 광역시에선 대전(87.5→91.6)만 유일하게 소폭(4.1p) 상승했고, 나머지 지역은 모두 하락했다.

7월 전국 아파트 입주율은 63.9%로, 6월 대비 3.0%p 상승했다. 수도권이 80.8%에서 83.4%로 2.6%p 상승했고, 5대 광역시는 53.8%에서 60.8%로 7.0%p, 기타 도 지역은 58.7%에서 58.8%로 0.1%p 올랐다.

미입주 원인 중에서는 ‘잔금대출 미확보’가 27.1%에서 38.5%로 대폭 상승하며 가장 큰 입주 장애 요인으로 꼽혔다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “6·27 대출 규제 여파로 신규 아파트를 청약 수요가 위축됐다”며 “분양가 상승세가 지속되고, 대출 규제 강화 이후 상대적으로 분양가가 높은 단지일수록 잔금대출 한도가 축소되면서 자금 마련 부담이 커지고 있다”고 설명했다.

권 교수는 “대출 규제와 매수심리 위축이 맞물리면서 자금력이 있는 일부 수요자를 제외하고, 분양시장 참여하는 수요자가 제한적일 것”이라며 “수요자들의 청약 심리가 위축되고, 건설사들 역시 침체된 시장 분위기를 감안해 분양 일정을 연기·축소할 가능성도 있다”고 덧붙였다.