서울 아파트 시장에서 10억원 이하 주택을 둘러싼 분위기가 빠르게 달아오르고 있다. 정부의 강도 높은 주택담보대출 규제로 고가 아파트 접근이 어려워지자, 무주택 실수요자들이 상대적으로 부담이 덜한 가격대의 아파트로 이동하면서 시장의 무게중심이 바뀌고 있기 때문이다.
‘지금 아니면 더 비싸진다’는 인식이 확산되며 중저가 지역을 중심으로 가격 재편이 본격화되고 있다. 현재 서울 전 지역에는 주담대 최대 6억원, 주택담보인정비율(LTV) 40% 규제가 적용되고 있다.
집값이 높아질수록 자기자본 부담이 급격히 커지는 구조다 보니, 현금 여력이 크지 않은 무주택자나 생애 최초 구매자들은 자연스럽게 10억원 전후의 아파트를 현실적인 선택지로 보고 있다. 이로 인해 ‘10억 이하’라는 기준선이 시장에서 중요한 심리적 경계로 작용하고 있다.
최근 실거래 사례를 보면 이러한 변화가 분명하게 드러난다. 동대문구 제기동과 답십리 일대에서는 전용 84㎡ 아파트가 수개월 만에 2억원 가까이 오르며 10억원을 넘어섰고, 강서구 염창동과 은평구 일부 단지 역시 9억원대에서 10억원 안팎으로 거래가 이뤄지고 있다.
전문가들, “당분간 이런 흐름 꺾이기 어려워”
불과 얼마 전까지만 해도 비교적 저렴하다는 평가를 받던 지역들이지만, 대출 규제 이후 실수요가 집중되면서 가격 수준이 빠르게 끌어올려진 것이다. 이 같은 현상은 기존 선호 지역과의 격차에서 비롯된 측면도 크다.
마포·용산·성동 등 핵심 지역은 이미 가격이 크게 올라 동일한 대출 규제 환경에서는 진입 장벽이 더욱 높아졌다. 동작·강동·광진구 역시 실수요자 입장에서는 부담스러운 수준까지 가격이 상승했다. 이에 따라 수요자들은 “상급지는 나중에 생각하자”며, 당장 대출과 자금 계획이 맞는 지역으로 눈을 돌리고 있다.
통계 지표 역시 이러한 흐름을 뒷받침한다. KB부동산 월간 시계열 자료를 보면, 올해 중반까지만 해도 84㎡ 기준 평균 매매가가 10억원에 미치지 못했던 서울 자치구들이 최근 눈에 띄게 줄었다.
동대문구와 강서구는 반년 사이 평균 매매가가 각각 약 10%, 5% 이상 상승하며 10억원 선을 넘어섰고, 성북구와 관악구 등도 빠르게 격차를 좁히고 있다. 중저가 지역 전반에서 ‘가격 키 맞추기’가 진행되고 있다는 평가가 나온다.
전문가들은 당분간 이 같은 흐름이 쉽게 꺾이기 어렵다고 보고 있다. 상급지로의 갈아타기 수요가 완전히 사라진 것은 아니지만, 실제 거래를 주도하는 주체는 무주택 실수요자라는 분석이다.
특히 30~40대와 생애 최초 구매자들이 ‘서울 안에서의 내 집 마련’을 최우선 목표로 삼으면서, 가격 접근성이 남아 있는 지역에 수요가 집중되고 있다는 설명이다. 대출 규제가 유지되는 한, 10억원 이하 아파트를 중심으로 한 서울 중저가 시장의 강세는 당분간 이어질 가능성이 크다는 전망이 나온다.
