[김헌동 曰] “국토균형발전, 수도권 벗어나 제2 새마을 운동으로 지방 살려야”

한국 부동산 개혁의 아이콘 김헌동 전 서울주택도시개발공사(SH공사) 사장은 최근 <뉴스로드>와 만나 “강남 아파트 한 채 값이면 지방에서는 마을도 만들 수 있다 — 공공이 앞장서서 ‘골드 프로젝트’와 모듈형(공장생산) 등 주택생산 공급 운영 기술 혁신으로 새로운 대한민국의 골격 세워야 한다.”고 강조했다. 

▲ “집값 불균형은 곧 국토의 불균형으로 이어진다.”

“한국의 부동산 문제는 단순히 집값만의 문제가 아닙니다. 이건 60년 동안 국토 전체의 구조적 불균형에서 비롯됩니다. 수도권 과밀과 지방 소멸은 같은 문제의 두 얼굴이에요.”

김헌동 전 사장은 정부의 주택정책과 부동산 정책 도시정책 교육과 경제 사회 일자리 등이 수도권에 집중돼 있다는 점을 먼저 지적했다.

그는 40년 넘게 주택정책의 뿌리를 분석하며 ‘집값은 시장이 아니라 제도가 만든다’는 명제를 주장해 왔다.

“서울의 집값은 수요와 공급부족 탓이 아닙니다. 도시·택지 제도 설계가 수도권으로 모든 자원을 집중 시켜버린 결과죠. 지금은 단순한 주거 문제가 아니라 ‘국토 불균형 구조’의 문제를 바로잡는 싸움입니다.”

그의 목소리는 단호했다. “공공이 시장에 휘둘려서는 안 됩니다. 공공이 먼저 정의를 세워야 시장이 따라옵니다. 그 시작이 바로 균형발전이고, 새로운 새마을(뉴타운) 운동입니다.”

▲“골드시티–골드타운–골드빌리지, 국토균형의 3단계 전략”

김 전 사장은 국토 균형발전의 새로운 프레임으로 ‘골드(타운과 빌리지) 시티 프로젝트(Gold Project)’를 제시했다.

이는 ‘골드시티–골드타운–골드빌리지’ 3단계 모델로, 각 지역의 산업·교육·복지 인프라를 단계적으로 분산시키는 구상이다.

골드시티(Gold City)는 광역 중심 거점도시로 행정, 의료, 교육, 연구, 산업의 핵심 허브 역할을 담당한다.

골드타운(Gold Town)은 중소도시 규모의 자족형 산업도시. 지역 대학, 연구소, 중소기업이 유기적으로 연결되어 일자리와 주거가 동시에 존재하는 공간이다.

골드빌리지(Gold Village)는 농촌·어촌·산간 지역의 공동체형 자립마을. 친환경 에너지, 지역농산물 순환경제, 문화공간이 어우러진 생활권 단위다.

김 전 사장은 “서울 강남 아파트 한 채 값이면 이런 골드빌리지를 건설할 수 있습니다. 앞으로 30년, 50년 백년 후의 국토 활용계획을 정하고 추진하는 것이 진짜 균형발전입니다. 수도권에 집중된 과열 에너지를 분산시키고, 지방 삶의 질 높은 공간을 새로 짜는 것”이라고 말했다. 

▲ “제2의 새마을(뉴타운)운동, 전국이 균형 있게 스스로 일어서는 균형발전의 시작”

“서울은 1963년 경기도 광주군 양주군 고양군 등을 서울로 편입한 이후 2억평 규모의 면적을 60년 동안 유지하고 있습니다. 1989년부터 서울의 주택 부족 문제와 집값 상승 문제를 해결한다고 경기도에 40여개의 신도시(약 1억평)를 건설했고, 지금도 건설 중입니다. 그러나 35년 넘게 경기도에만 신도시를 건설한 결과 경기도엔 420만호의 주택이 증가했고, 800만명의 인구가 늘었습니다. 서울은 100만명이 줄고 지방은 700만명이 감소했습니다. 그러나 서울 아파트값 등 서울 집값의 문제는 더 심각한 상태로 치닫고 있습니다.”

김 전 사장은 1970년대 새마을 운동을 “한국 사회를 바꾼 생활 혁명”으로 평가했다. 그러나 그는 동시에 이렇게 지적했다.

“그때는 ‘근면·자조·협동’이었지만, 이제는 ‘공공·협력·자립’으로 바뀌어야 합니다. 예전 새마을 운동이 마을 단위의 자조 운동이었다면, 지금은 지역 단위의 자립 운동이 되어야 해요. 지방이 스스로 일어나 산업과 일자리 교육, 주거를 함께 재편하는 겁니다.”

그는 제2의 새마을 운동이 단순한 구호가 아니라 초일류‘국가 재설계 프로젝트’ 세계 최고의 도시와 마을을 금수강산 곳곳에 건설해야 한다고 강조했다.

“지방의 농촌·어촌 마을이 스스로 발전계획을 세우고, 중앙정부는 제도와 예산 공기업을 통해 지원하는 방식입니다.

LH· SH 같은 개발공기업이 50년 넘게 쌓아 온 자산과 지식을 공개하고 시민들과 공유함으로써 공공이 컨설팅과 설계를 돕고, 기업과 주민이 직접 주체로 참여해야 합니다.

그게 진짜 균형발전이에요. 그 모델이 서울 또는 수도권 신도시일 수 있겠으나, 서울과 수도권에 집중하거나 수도권이 주도해서는 결코 성공하기 어렵습니다,”

▲ “모듈형(공장생산) 주택 등은 제2 새마을 운동의 주거 혁신 동력이 될 것”

그는 특히 모듈형 주택(modular housing)을 제2 새마을 운동의 핵심 도구로 꼽았다.

“1970년대 새마을 운동이 초가집을 슬레이트집으로 바꾸는 물리적 혁신이었다면, 지금의 새마을(뉴타운) 운동은 도시와 모듈형 주택 등을 통해 주거 혁신을 이루는 겁니다.”

모듈형 주택은 공장(제천역 등에 대형 공장 설립)에서 미리 구조체를 제작해 현장에서 간단하게 조립하는 방식으로, 공사 기간이 짧고 건축 비용이 절감되며, 건축물 수명도 연장되고, 탄소 배출도 줄일 수 있다.

김 전 사장은 “이 기술을 공공이 주도하고 운영을 첨단화해야 한다”면서 “민간기업은 여전히 수익 위주로 움직이지만 지방에는 수익보다 ‘삶의 질’이 우선이다. 모듈형 주택은 생산원가 공개 등이 가능하고, 지역 자재와 인력을 활용해 일자리를 창출할 수 있다”고 설명했다. 

“각 지역의 ‘골드빌리지’에 맞춤형 모듈형 주택을 보급하면, 학생과 청년 유학생 등 젊은 세대가 고향으로 돌아올 이유가 생깁니다.”

그는 모듈형 주택과 제2 새마을 운동을 결합한 ‘공공 주도로 중소규모 도시와 주거 농장 학교 의료 축산 등이함께합니다. 전국 균형발전 모델’을 구상하고 있다.

“이건 건설이 아니라 ‘복지 인프라’입니다. 정부와 공공이 강제수용권까지 동원 그린벨트와 논밭임야 등을 확보해 조성한 공공택지를 팔지 않고, 직접 짓는 방식으로 전환해야 합니다.”

▲ “공공 자본의 투자 방향과 흐름 바꿔야…서울·수도권 잠시 멈추고 지방부터”

김 전 사장은 ‘돈의 방향’이 수도권으로만 흐르는 현실을 강하게 비판했다.

“국가 예산의 70%, 공공기관 투자금의 80%가 수도권에 쏟아 부어집니다. 주택정책 부동산 도시정책이 수도권 중심입니다. 공공택지 매각 이익, LH 등 개발공기업의 개발수익, 국민연금 투자금 등의 일부라도 지방 균형 기금으로 돌려야 합니다. 그 돈으로 지역의 모듈형 주택단지, 공공 산단, 지역 대학 클러스터를 함께 세워야합니다.”

그는 이 구조를 “새로운 순환경제형 국가 시스템”이라고 표현했다.

“서울의 공공 인프라 집중을 통해 유발된 개발이익이 지방으로 순환되고, 지방이 다시 국가 전체의 경쟁력을 강화하는 구조를 만드는 것이 바로 제2 새마을 (타운) 운동이 가야 할 방향입니다.”

“서울은 이미 포화상태입니다. 이제는 더 짓는 게 아니라 100년 이후를 바라보며 잠시 멈추는 게 용기입니다.” 그는 서울의 재구조화 서울의 뉴타운화가 진행된지 20년 매입임대 약정 방식 빌라 오피스텔 등 무제한 매입 확대 정책이 오히려 불균형과 불평등을 확대한다고 지적했다. “서울과 수도권에서 땅을 사고팔아 얻은 이익 일부를 세금으로 거두어 지방 주거 혁신 기금으로 돌려야 합니다. 그래야 국토 전체가 숨을 쉽니다. 서울의 집값을 잡는 길은 ‘서울 안의 공급’이 아니라, ‘서울 밖과 지방을 개발하고, 지방을 살리는 것이 대안’입니다.”

김 전 사장은 ‘이 땅의 진짜 주인이 ‘국민’이기 때문에, 국토개발 정책의 주어도 그들이어야 한다’고 거듭 강조했다. 

“균형발전은 법이나 예산으로만 되는 게 아닙니다. 국민의 의식이 바뀌어야 합니다. 과거 새마을 운동이 성공했던 이유는 정부의 동원보다 국민의 의지가 앞섰기 때문입니다.”

“제2의 새마을 운동 시작은 LH공사 등이 주도해야겠지만, 어느 정도 자리를 잡고 난 뒤에는 지방자치단체들 주민들이 스스로 ‘우리 마을, 우리 도시’를 설계하고, LH가 뒤에서 돕는 구조로 바뀌어야 합니다.”

“국토개발 정책의 주어는 정부가 아니라 모든 국민과 청년 미래 세대 우리의 후손입니다. 그들이 금수강산 대한민국의 진짜 주인이기 때문입니다.”