뉴시스 보도에 따르면, 정부가 서울 전역과 경기 주요 지역을 규제지역으로 묶는 ‘주택시장 안정화 대책’을 내놓으면서, 주택 매매시장뿐 아니라 임대차시장 불안이 확산될 것이라는 전망이 커지고 있다.
강도 높은 대출 규제와 토지거래허가구역 지정으로 매매 수요는 위축될 것으로 보이지만, 전세의 월세화 가속·임대 공급 축소 등으로 세입자 부담이 커지는 부작용이 예상된다.
16일 정부에 따르면 전날 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’에 따라 서울 25개 자치구 전역과, 경기 과천, 성남(분당·수정·중원), 광명, 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안구), 용인(수지구), 의왕, 하남 등 12곳이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정됐다.
또 주택담보대출 여신한도 차등화(2~6억원), 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 하한 3% 상향, 1주택자 전세대출 DSR 적용, 주담대 위험 가중치 조기 상향(내년 1월) 등의 추가 대출 규제도 도입했다.
그동안 집값 상승을 견인했던 서울 강남 지역과 한강벨트를 포함한 전역에 초강력 규제가 적용되면서 매매시장은 단기적으로 거래가 줄고, 가격 오름세가 주춤할 것으로 보인다.
문제는 전월세 시장이다. 정부가 지난 6·27 대책과 9·7 대책을 통해 전세대출 규제에 나서자, 전세 대신 월세나 반전세 계약이 빠르게 확산한 바 있다.
국토교통부에 따르면 올해 1~7월 전국 주택 월세거래 비중은 61.8%로 전년 동기 대비 4.5%포인트(p) 증가했다. 비아파트의 월세 비중은 75.6%에 달한다,
주택 임대차 시장에서 월세가 대세로 자리 잡으면서 월세 가격도 상승세를 이어가고 있다.
KB부동산 월간 주택가격 동향에 따르면 9월 서울 아파트 월세지수는 129.7을 기록했다. 이는 관련 통계가 작성되기 시작한 2015년 12월 이후 최고치다. 수도권 아파트 월세지수도 130.1로 역대 최고 기록을 경신했고, 경기와 인천 월세지수도 각각 129.2, 134.8로 역대 최고치다.
이런 상황에서 10·15 대책에 따라 1주택자 전세대출에 DSR이 적용되고, 토지거래허가구역 지정으로 임대 목적의 매입까지 막히면서 전세 물건이 줄고, 전세의 월세화가 더욱 가속화할 것이란 전망이 나온다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “구매 수요 억제로 임대차 시장에 내 집 마련 실수요가 머물거나 기준금리 인하, 입주 감소, 전세대출 규제 등으로 전세가격 상승 압력이 지속될 수 있다”고 지적했다.
또 “전세가격 상승의 땔감 역할을 하던 전세대출 제한으로 갭투자 악용 이슈는 줄겠지만, 보증부 월세 등 월세화에 따른 임차인의 주거비 부담은 해결해야 하는 숙제로 남았다”고 밝혔다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “토지거래허가구역의 실거주 의무로 임대 목적 매입이 불가능해지면서 민간임대 물량이 줄어들 것”이라며 “거래는 막고, 실거주는 강제하며 임대는 제한하는 ‘3중 구조’가 거래 위축과 임대공급 감소, 세입자 부담 증가로 이어질 수 있다”고 지적했다.
한편, 정부는 이번 규제에 따른 임대차시장 불안에 대해 모니터링을 이어가겠다는 입장이다. 김규철 국토부 주택토지실장은 전날 “전세의 월세화로 월세 가격이 올라가는 부분에 대해선 월세 공제를 확대한다든지 여러 가지 혜택을 주면서 계속 살펴볼 것”이라고 말했다.
